KİRA
KİRA SÖZLEŞMELERİNDE KARŞILIKLI
SORUMLULUKLAR VE ZAMANAŞIMI
Kiralayanın
kiralanana gerekli bakım ve onarımı yapmaması nedeniyle, elektrik tesisatında
oluşan arıza sonucu çıkan yangın nedeniyle tazminat davasının zamanaşımı süresi
(10) yıldır. (B.K.m.125)
Davacı, davalı kiralayanın kiracısı olduğunu, kiralayan tarafından kiralanana
gerekli olan bakım ve onarımının yapılmaması nedeniyle elektrik tesisatında
oluşan arıza sonucu çıkan yangında zarara uğradığını ileri sürerek eldeki
davayı açmıştır. Dava konusu uyuşmazlık sözleşme ilişkisinden doğmakta olup bu
tür davalar Borçlar Kanununun 125. maddesi gereğince 10 yıllık zamanaşımına
tabidir. Olay tarihi ile dava tarihi arasında 10 yıllık zamanaşımı süresi
dolmamıştır. Öyle olunca dava zamanaşımına uğramamıştır. Mahkemece işin esasına
girilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde hüküm
tesisi usul ve yasaya aykırı, olup bozma nedenidir.
13.HD.23.06.2005, E. 2005/5651 - K. 2005/10743
Kira
alacağı dışındaki kira sözleşmelerinden doğan sair talep ve davalar, on yıllık
zamanaşımına tabidir. (B.K. m.125)
Davacı, davalılarca hakkında açılan kira akdinin iptali ve tahliye istemli
davanın mahkemece kabul edilip İcra Müdürlüğü kanalıyla kiralanandan tahliye
edildiğini oysa infaza konu mahkeme kararının Yargıtay’ca bozulup haklılığına
ilişkin ilam aldığını öne sürerek akdin haksız feshi ve tahliye edilmesiyle
uğradığı zararın davalılardan tahsiline karar verilmesini istemiştir.
Davalılar, zamanaşımı definde bulunmuşlardır.
Mahkemece tahliye ve akdin feshine ilişkin davanın kesinleştiği tarihten, bu
davanın açıldığı tarihe kadar yasada aranan sürenin geçtiği kabul edilmiş
zamanaşımı nedeni ile davanın reddine karar verilmiştir. Hüküm, davacı
tarafından temyiz edilmiştir.
Kira alacağı dışındaki kira sözleşmelerinden doğan sair talep ve davalara BK.
md. 126/b-l uygulanamayıp yasada bu konuda başka bir özel hüküm de mevcut
olmadığına göre olaya BK.nun 125. maddesindeki 10 yıllık zamanaşımı uygulanması
gerekecektir. Bu durumda dava zamanaşımına uğramamıştır. Mahkemece tarafların
delil ve karşı delilleri toplanmalı hasıl olacak uygun sonuç çerçevesinde işin
esası hakkında karar verilmelidir. Yasa maddelerini arayıp bulmada ve
uygulamada hataya düşülerek yazılı şekilde zamanaşımı nedeni ile davanın reddi
usule ve yasaya aykırı olup, bozma nedenidir.
13.HD 21.06.1996 , E.1996/6015 - K.1996/6329)
Kira
alacağından doğan davalar beş yıllık zamanaşımına tabi ise de, kira alacağı
dışında kira sözleşmesine dayanılarak açılan tazminat ve alacak davalarına on
yıllık zamanaşımı uygulanır.
Davacılar, davalılardan boş arsa olarak kiraladıkları taşınmaza onların
muvafakatı ile tesisler yaptıklarını, daha sonra icra marifetiyle tahliye
edildiklerini, taşınmazın üçüncü kişilere kiralandığını, yapılan tesislerin
taşınmaza değer kazandırdığını, bu nedenle davalıların haksız kazanç
sağladıklarını iddia edip alacak talebinde bulunmuştur. Kira alacağından doğan
davalar beş yıllık zamanaşımına tabidir. Kira alacağı dışında kira sözleşmesine
dayanılarak açılan tazminat ve alacak davaları ise on yıllık zamanaşımına
tabidir. Eldeki dava da on yıllık zamanaşımı süresi içinde açıldığından davanın
süresinde olduğunun kabulü gerekir.
Taraflar arasındaki ilişkinin ve hukuki ihtilafın bu haliyle kira
sözleşmesinden kaynaklandığı hususunda duraksama bulunmamalıdır. B.K.'nun
126/1. maddesi hükmüne göre kira alacağından doğan davalar beş yıllık
zamanaşımı süresine, kira alacağı dışında kira sözleşmesine dayanılarak açılan
alacak ve tazminat davaları B.K.'nun 125. maddesi hükmüne göre on yıllık zamanaşımı
süresine tabidir. Dava konusu ihtilaf kira sözleşmesinden kaynaklandığı için de
sözleşmelerde uygulanan zamanaşımı süresinin geçerli olduğunu kabul zorunludur.
Mahkemece değinilen bu yön gözetilerek işin esasına girilip hasıl olacak sonuca
uygun bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde zamanaşımı nedeniyle
davanın reddine karar verilmiş olması usul ve yasaya aykırı olup bozmayı
gerektirir.
13.HD.24.10.2005, E.2005/8366 - K.2005/15733
Kira
alacaklarına (5) yıllık zamanaşımı uygulanır ise de, kira ile tahliye taahhüdü
sözleşmelerine aykırı davranılması nedeniyle uğranılan zararın giderimi
davalarının zamanaşımı (10) yıldır.
Davacı; kiralananı 2.5.1992 tarihinde tahliye etmediği takdirde ayda 10.000.000
TL. cezai şart ödemeyi taahhüt eden davalı kiracısının, üç ay 22 gün sonra
ancak tahliye edebildiğini, sözleşmeye aykırı kullanımda bulunarak kiralanana
zarar verdiğini ve ona ait elektrik, su paralarını da ödediğini öne sürerek
toplam 50.436.200 TL. alacağının ödetilmesine karar verilmesini istemiştir.
Davalı, Borçlar Yasasının 60. maddesindeki bir yıllık zamanaşımı süresi
geçirilerek dava açtığını savunmuş, esastan da davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece, kira ilişkisinden kaynaklanan davalarda bir yıllık zamanaşımı
süresinin uygulanacağı kabul edilerek zamanaşımından davanın reddine karar
verilmiştir. Hüküm, davacı tarafından temyiz edilmiştir. Bir davada ileri
sürülen maddi olayların hukuki değerlendirmesini yapmak, uygulanacak yasa
maddelerini arayıp bulmak ve uygulamak hakimin doğrudan görevidir ( HUMK. m. 26
). Hemen belirtelim ki, mahkemenin BK.nun 60. maddesindeki bir yıllık
zamanaşımının olaya uygulanması fahiş bir hatadır. Davada istenilen alacak ve
giderimlerin dayandığı maddi olguların hukuki değerlendirilmesi yapıldığında
Borçlar Yasasının 126. maddesindeki 5 yıllık zamanaşımı süresinin de
uygulanmayacağında kuşku ve duraksamaya yer olmamalıdır. Davada kira alacağı
istenmemiştir. Davada yer alan istemler; kira ile tahliye taahhüdü
sözleşmelerine aykırı davranılması dolayısıyla uğranılan zararın giderimi ve
vekaletsiz tasarruf hükümlerince kiracıya ait elektrik ve su paralarının
ödetilmesinden ibarettir. Kira alacağı dışındaki kira maddesi uygulanmaz.
Anılan yasa maddesindeki beş yıllık zamanaşımına tabi olduğu birinci bendinde
bildirilen husus yalnız kira alacakları içindir. Bu konuda yasada başkaca bir
özel hüküm de mevcut olmadığına göre davada BK.nun 125. maddesindeki 10 yıllık
zamanaşımının uygulanması gerektiği kabul edilmelidir. Şu durum karşısında;
dava tarihinde sözleşmelerin ihlal edildiği, elektrik ve su paralarının ise
ödendiği tarihlere göre on yıllık zamanaşımı süresi dolmadığından zamanaşımı
def'inin reddi ile sav ve savunma çerçevesinde işin esasının incelenmesi
gerekir. Davanın zamanaşımından reddi yasaya aykırıdır ve bozma nedenidir.
13.HD.18.02.1994, E.1994/1530 K.1994/1540
Kira
alacaklarının zamanaşımı (5) yıldır.
Dava, kira parasının tahsiline yönelik icra takibine yapılan itirazın iptali ve
icra inkar tazminatı istemine ilişkindir. Borçlar Yasası'nın 126/1 maddesine
göre kira alacakları beş yıllık zamanaşımına tabidir. Talep doğrultusunda
mahkeme kira parası farklarının ve faizinin belirlenmesi için bilirkişi
incelemesi yaptırmış ve bu konuda düzenlenen raporu hükme esas almış ise de,
icra takibi açılmış olduğundan ve davalı süresinde zamanaşımı definde
bulunduğundan davacının önceki kira parası ve faiz alacağı talebinin dinlenip
hüküm altına alınması mümkün değildir. Adı geçen davacının bu süre zarfında
Borçlar Kanunu'nun 133. maddesi gereğince icra takibi yapma, dava açma ve
benzeri gibi zamanaşımını kesecek bir faaliyeti de olmamıştır. Bu durumda
zamanaşımına uğrayan kısmın reddi gerekir.
6.HD.01.03.2011, E.2011/584 K.2011/2200
Davacılar
davalının kiralananı kötü kullanmaları sonucu uğradıkları zararın tazminini
istemektedirler. Kira sözleşmesine aykırılıktan kaynaklanan zararın giderimi
davalarına (10) yıllık zamanaşımı uygulanır.
Davacılar, davalının kiraladığı dükkanlarda beş yıl kiracı olarak kaldığını,
tahliyesinde dükkanları aldığı şekilde vermediğini, kötü kullanma sonucu hasar
meydana geldiğini ileri sürerek uğradıkları zararın faizi ile birlikte
davalıdan alınmasına karar verilmesini istemişlerdir.
Davalı, kiralananı 15 haziran 1983 tarihinde tahliye ettiğini davanın ise
22.4.1987 tarihinde açıldığını, BK.m.60 uyarınca davanın süresinde açılmadığını
ileri sürerek zamanaşımı def'inde bulunmuştur.
Mahkemece, BK.60.maddesindeki zamanaşımı süresi geçirildikten sonra dava
açıldığı gerekçesiyle zamanaşımı yönünden davanın reddine karar verilmiştir.
Taraflar arasındaki uyuşmazlık kira sözleşmesinden kaynaklanmaktadır. Davacılar
davalının kiralananı kötü kullanmaları sonucu uğradıkları zararın tazminini
istemektedirler. BK.m.266 gereğince kiracı kiralananı kiranın hitamında teslim
aldığı şekilde geri vermekle yükümlüdür. Kiracının kiralananı hor kullanmadan
doğan sorumluluğu, kira aktinden doğan bir sorumluluktur. Bu itibarla olayda
BK.125.maddesinde öngörülen 10 yıllık zamanaşımı süresinin uygulanması gerekir.
Anılan zamanaşımı süresi dolmamıştır. İddia ve savunma çerçevesinde karar
verilmesi gerekirken, olayda uygulanma olanağı bulunmayan haksız fiile ilişkin
(1) yıllık zamanaşımına dayanılarak davanın reddi yasaya aykırıdır.
13.HD.08.12.1987, E.1987/5664 K.1987/6087
Kira
sözleşmesindeki edimlere kiracının aykırı davranışından kaynaklanan tazminat
davasına, kira alacaklarına ilişkin beş yıllık zamanaşımı değil, sözleşmeye
aykırılığa ilişkin on yıllık zamanaşımının uygulanması gerekir.
Davacı, davalı ile yapılan sözlü kira sözleşmesine aykırı davranışı nedeniyle
tazminat isteminde bulunmuş ve taleple bağlı kalınarak tazminata
hükmedilmiştir. Bu davada saklı tuttuğu hakkına dayanarak giderim istemiştir.
Dava hukuksal nitelikçe kira sözleşmesindeki edimlere kiracının aykırı
davranışından kaynaklanan tazminata ilişkindir. O nedenle olaya BK. 126/1
maddesindeki 5 yıllık zamanaşımı süresi de uygulanamaz. BK. 126. maddesindeki 5
yıllık zamanaşımının tabi olduğu 1.bentte bildirilen yalnız kira alacakları
içindir. Kira sözleşmesinden doğan sair talep ve davaların bu hükümden yararlanması
olanağı yoktur. Bu konuda yasada başka bir özel hüküm mevcut olmadığına göre
olaya BK.nun 125. maddesindeki 10 yıllık zamanaşımının uygulanması gerekir.
Mahkemece işin esası incelenerek sonucuna uygun bir karar verilmesi gerekirken
olaya uygun düşmeyen BK.nun 60. maddesine göre davanın zamanaşımından reddine
karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozma nedenidir.
13.HD.12.06.1995, E.1995/5658 K.1995/5787
Kira
sözleşmesine aykırılıktan doğan "hor kullanma" tazminat talepleri
için zamanaşımı süresi on yıldır. Bu süre hesaplanırken kiracının tahliye
tarihi dikkate alınır.
Davacı dilekçesinde, davalı kiracının kiralananı kötü kullanması nedeniyle
oluşan hasar bedelinin davalıdan alınmasını istemiştir. Davalı (kiracı), hor
kullanmadığını ileri sürerek davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, bir yıllık haksız fiil zamanaşımı süresi geçirildikten sonra
açıldığı gerekçesiyle davanın reddi cihetine gidilmiş, hüküm, süresinde davacı
tarafından temyiz edilmiştir.
Dava, B.K.nun 96-99 maddelerinde düzenlenen akdi bir mükellefiyetin kasten veya
ihmal suretiyle ihlali nedeniyle oluşan zararın tazmini isteminden ibarettir.
Kira sözleşmesine aykırı davranılması dolayısıyla doğan tazminat talebi için
yasada ayrı bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden olaya Borçlar Kanunu'nun
125.maddesindeki on yıllık zamanaşımı hükümlerinin uygulanması gerekir.
Bundan ayrı olarak da; kiracı, kiralananı kira süresi içerisinde tam bir özenle
kullanmak ve süre sonunda (normal kullanmadan doğan eskime payı hariç) aldığı
biçimde geri vermekle yükümlüdür.
O halde mahkemece, dava tarihinde (davalının tahliye tarihi dikkate
alındığında) on yıllık zamanaşımı süresi dolmadığından zamanaşımı def'inin
reddi ile iddia ve savunma çerçevesinde işin esasının incelenerek kira
sözleşmesi özel hükümleri çerçevesinde davalı kiracının hor kullanması
nedeniyle bir zararın oluşup-oluşmadığı saptanarak sonucuna göre karar
verilmesi gerekirken davanın zamanaşımından reddi usul ve yasaya aykırıdır.
3.HD.09.02.2004, E.2004/506 K.2004/643
Kiracı
kiralananı teslim aldığı şekilde geri vermekle yükümlüdür. Kiracının bu
sorumluluğu kira sözleşmesinden doğan bir sorumluluk olduğundan olayda B.K.'nun
125. maddesinde öngörülen on ( 10 ) yıllık zamanaşımı süresinin uygulanması
gerekir.
Uyuşmazlık davalı kiracının kiralananda hor kullanma nedeniyle meydana
getirdiği hasar ve yapılan değişiklik nedeniyle eski hale getirme bedelinin
tahsiline ilişkindir. B.K.266. maddesi hükmü uyarınca davalı kiracı kiralananı
teslim aldığı şekilde geri vermekle yükümlüdür.Kiracının bu sorumluluğu kira
sözleşmesinden doğan bir sorumluluk olduğundan olayda B.K.125.maddesinde
öngörülen on (10) yıllık zamanaşımı süresinin uygulanması gerekir. Kiralananın
hor kullanılmasından kaynaklanan ve eski hale getirilmesini içeren tazminat
hakkı tahliye ile istenebilir hale gelir ve on yıllık zamanaşımı süresinin
başlangıcına esas alınır. Bu durumda işin esası incelenerek bir karar verilmesi
gerekirken, olayda uygulanma olanağı bulunmayan haksız fiile ilişkin BK.60’daki
zamanaşımına dayanılarak davanın reddine karar verilmesi doğru olmadığından
hükmün bozulması gerekmiştir.
6.HD.19.07.2005, E.2005/5900 K.2005/7751
Kira
Süresi Dolmadan Tahliye nedeyile Kar kaybı Talebi 10 yıllık zamanaşımına
tabidir. “Yargıtay Kararı”
Kira
Süresi Dolmadan Tahliye Nedeniyle Kar Kaybı Talebi
Konu
ve çatılı işyerine ilişkin kiralamalarda kiracının sözleşmede yer alan süre
dolmadan kiralananı tahliye etmesi durumunda, kiraya veren kiracıya karşı
“erken tahliye nedeniyle kira kaybı alacağı” davası açabilir. Bu dava için 10
yıllık genel zaman aşımı süresine uygulanır.
Bahsedilen
duruma örnek olarak aşağıda yer alan yüksek mahkeme kararını sizlerle
paylaşıyoruz.
T.C.
YARGITAY
11. Hukuk Dairesi
Esas:
2004/4457
Karar: 2005/1153
Tarih: 14.02.2005
Kira Süresi Dolmadan Tahliye Nedeniyle Kar kaybı Talebi
Zamanaşımının On Yıl Olması
ÖZET: Dava, kira süresi dolmadan kiralayanın haksız açtığı ileri sürülen dava
sonucu taşınmazdan tahliye sebebiyle kar kaybı ve kiralanana yapılan
masrafların tahsili istemine ilişkindir. Davacının talepleri kira sözleşmesine
aykırılıktan kaynaklandığından ve bu tip davalar için yasada ayrıca bir zaman
aşımı süresi öngörülmediğinden, dava BK.nun 125. maddesinde yazılı on senelik
genel zaman aşımı süresine tabidir. Mahkemece, davanın açıldığı gün itibarıyla
on senelik zaman aşımı süresinin dolmadığı gözetilerek zaman aşımı
def´inin reddiyle iddia ve savunma çerçevesinde davanın esasına girilmesi
gerekirken BK.nun yalnızca kira alacağına ait 126/1. maddesindeki 5
senelik zaman aşımı süresinin dolduğu gerekçesiyle davanın reddine karar
verilmesi hatalıdır.
(818
sayılı BK. m. 125, 126)
KARAR
METNİ:
Taraflar arasında görülen davada Kuşadası Asliye Hukuk Mahkemesi´nce verilen
28.03.2002 gün ve 2001/787-2002/270 s. kararın Yargıtay´ca tetkiki davacı
vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içerisinde verildiği
anlaşılmış olmakla, dava dosyası için Tetkik Hakimi Dilek Çakıroğlu tarafından
düzenlenen rapor dinlendikten ve yine dosya içindeki dilekçe layihalar, duruşma
tutanakları ve bütün belgeler okunup, incelendikten sonra işin gereği
görüşülüp, düşünüldü:
Davacı
vekili, müvekkili şirketin davalılara ilişkin taşınmazın tamamını 01.04.1988
başlangıç günlü sözleşme ile 10 yıllığına kiraladığı halde, davalıların şirket
ortaklarından Tolga A.. ile yapılan 24.03.1988 günlü sözleşmeye dayanarak
temerrüt sebebiyle tahliye davası açtığını, bu davaya müvekkilinin müdahil
olarak katılmasına ve burada kiracı olduğunu belirtmesine rağmen mahkemenin
hatalı olarak tahliye kararı verdiğini, kararın icraya konulmasıyla taşınmazın
fiilen 1994 yılı Ağustos ayında tahliye edildiğini ve 3.kişiye kiralandığını,
daha sonra bu kararın taşınmazın pansiyon kısmında müvekkilinin, cafe-bar ve
gece kulübü kısmında ise sair şahısların kiracı olduğu gerekçesiyle
bozulduğunu, kira süresinin dolmasına 4 yıl kalmasına rağmen taşınmazın
pansiyon kısmında haksız olarak tahliye edilen müvekkilinin kardan mahrum
kaldığını ve taşınmaza bir takım eklentiler ve tadilatlar yaptığını ileri
sürerek 3.000.000.000 TL. mahrum kalınan kar ile 1.000.000.000 TL. taşınmaza
yapılan masraf bedelinin kanuni faiziyle birlikte davalılardan tahsiline karar
verilmesini istemiştir.
Davalı
vekili, öncelikle zamanaşımı yönünden davanın reddini istemiştir.
Mahkemece
toplanan delillere göre, davacı tarafından dava konusu taşınmazın icra yoluyla
tahliye davasının tarafı olmamasına rağmen 16.08.1994 gününde tahliye edildiği,
bozma ilamından sonra icranın iadesinin talep edilmediği gibi kira
sözleşmesinin de ihya edilmediği, dolayısıyla taraflar arasındaki kira akdinin
bu tarihte sona erdiği, BK.nun 126/1. maddesi uyarınca kira akdine dayalı
tazminat taleplerinin 5 senelik zaman aşımı süresine tabi olduğu, bu
davanın ise zaman aşımı süresi dolduktan sonra 18.09.2001 gününde açıldığı
gerekçesiyle davanın zaman aşımı nedeniyle reddine karar verilmiştir.
Kararı,
davacı vekili temyiz etmiştir.
Dava,
kira süresi dolmadan kiralayanın haksız açtığı ileri sürülen dava sonucu
taşınmazdan tahliye sebebiyle kar kaybı ve kiralanana yapılan masrafların
tahsili istemine ilişkindir. Davacının talepleri kira sözleşmesine aykırılıktan
kaynaklandığından ve bu tip davalar için yasada ayrıca bir zaman aşımı süresi
öngörülmediğinden, dava BK.nun 125. maddesinde yazılı on senelik genel zaman
aşımı süresine tabidir. Mahkemece, davanın açıldığı gün itibarıyla on
senelik zaman aşımı süresinin dolmadığı gözetilerek zamanaşımı
def´inin reddiyle iddia ve savunma çerçevesinde davanın esasına girilmesi
gerekirken yazılı biçimde BK.nun yalnızca kira alacağına ait 126/1.
maddesindeki 5 senelik zaman aşımı süresinin dolduğu gerekçesiyle davanın
reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir.
SONUÇ
: Yukarda açıklanan sebeplerle davacı vekilinin temyiz itirazlarının
kabulüyle hükmün davacı yararına BOZULMASINA, ödediği temyiz peşin harcın
isteği halinde temyiz edene iadesine, 14.02.2005 gününde oybirliğiyle karar
verildi.